Projekt nájomného bývania 2020 – úvaha

Autor: Pavol Hric | 20.5.2020 o 11:08 | (upravené 20.5.2020 o 15:41) Karma článku: 1,60 | Prečítané:  467x

Po povolebnom avizovaní zámeru predstaviteľmi novej vlády sa rozprúdili debaty o možnostiach financovania výstavby nájomného bývania. Kľúčovým bodom celého zámeru bude výsledná cena bývania pre budúceho nájomníka.

Východiská

 

V krajine, v ktorej je vzťah občanov k inštitútu vlastného bývania taký silný, že Slovensko patrí ku krajinám s najvyšším percentom vlastníctva bytového fondu občanmi na svete, je zmysel rozvoja nájomného bývania (ďalej len „NB“) v dvoch rovinách:

  • umožniť bývanie skupine obyvateľstva, ktorá si vzhľadom na svoj príjem, vek, zdravotný stav alebo iný dôvod, nemôže dovoliť financovať vlastné bývanie – sociálny dôvod, a
  • umožniť bývanie skupine obyvateľstva, u ktorých má obec alebo štát záujem, aby sa stali rezidentmi a vyriešenie ich bytovej otázky je nástrojom ako môže obec alebo štát získať pracovné sily – špecialistov, do dočasného alebo trvalého pracovného vzťahu – náborový dôvod.

 

Pre ďalšie uvažovanie o projekte NB si zadefinujme, že nepôjde o štátne vlastníctvo bytového fondu (ani v zmysle štátom kontrolovaných entít ako sú školy, zdravotnícke zariadenia, Polícia SR, súdna správa, Sociálna poisťovňa a pod.), ale vlastníkom bude obec, prípadne VÚC vo výnimočných prípadoch (v ďalšom texte sa pod „vlastník“ myslí obec).

 

Pri riešení finančnej stránky projektu výstavby NB je kritickou otázkou, ktorá determinuje ďalšie aspekty projektu, konečná cena, ktorú bude budúci nájomník platiť za NB. Diferenciál medzi cenou za bývanie u NB a u konvenčného spôsobu musí byť motivujúci a zároveň cena nájomného u NB musí byť „únosná“ pre nájomcu so „sociálnym dopytom“ a „akceptovateľná“ u nájomcu s „náborovým dopytom“. Pod „konvenčným spôsobom“, rozumiem financovanie prostredníctvom systému hypotekárneho úverovania komerčnými bankami.

 

Cenu bývania, financovaného „konvenčným spôsobom“ tvoria:

(a) finančné náklady na úhradu istiny z poskytnutého úveru

(b) finančné náklady na úhradu úrokov a poplatkov z poskytnutého úveru

(c) náklady za plnenia a služby spojené s prevádzkou bytu, resp. bytového domu (správa domu, poistenie, upratovanie spoločných priestorov a pod.)

(d) náklady na fond opráv bytového domu

(e) náklady na energie, spojené s užívaním bytu

f) náklady na poistenie bytu (v ďalšom texte a kalkuláciách tieto náklady neberiem do úvahy).

 

Bez ohľadu na konečné riešenie projektu NB, rovnaké náklady, ktoré určujú cenu bývania pri „konvenčnom spôsobe“, budú vznikať aj pri NB. Otázkou ostáva, ako docieliť, aby vznikol vyššie spomínaný diferenciál.

 

O nákladoch na energie (e) má zmysel v projekte uvažovať len s výhradou, pretože sú individuálne a závisia od metráže bytu, lokality, osobných preferencii užívateľa, cien energií, atď. Ak by tieto náklady „ohrozovali“ diferenciál, musia byť riešené zo strany obce alebo štátu dotačným spôsobom. V kalkuláciách ich dávam vždy v osobitnom prepočte.

 

Rovnaký predpoklad platí, aj pre náklady na fond opráv (d). O tom, či ich bude uhrádzať nájomca alebo vlastník, rozhodne vlastník. Tu môže zohľadniť napr. atraktívnosť bytu z pohľadu lokality.

 

Náklady na úhradu „istiny“ (a) (zatiaľ nedefinujem zdroje financovania) znáša vlastník, pretože ide o jeho majetok a zároveň, po splatení celej „istiny“ sa z tohto titulu nezmení cena bývania pre nájomcu.

 

Náklady na úhradu „úrokov a poplatkov“, teda cenu kapitálu (b) znáša nájomca. Ak by bol spôsob financovania založený na podobných princípoch ako komunálne hypotéky, tak by cena kapitálu bola vopred známa minimálne na obdobie fixácie.

 

Rovnako nájomca znáša aj náklady za plnenia a služby spojené s prevádzkou bytového domu (c).

 

Modelový príklad s porovnaním „konvenčného“ a nájomného bývania

 

Základné parametre:

Celková plocha bytu:                                                                                    66 m2

Splatnosť úveru:                                                                                            30 rokov

Úroková sadzba:                                                                                            2,00% p.a.

Výška úveru:                                                                                                   150 000,00€

Typ splácania:                                                                                                  neanuitný (kvôli jednoduchosti)

Výška mesačnej splátky (priem.):                                                           542,12€

   ~ z toho istina:                                                                              (a)          416,67€

   ~ z toho úroky (priem.):                                                           (b)          125,45€

Mesačné náklady za plnenia a služby (bez fondu opráv): (c)      35,00€

Mesačné náklady na fond opráv:                                            (d)          50,00€

Mesačné náklady na energie:                                                  (e)          162,00€

   ~ z toho teplo (Bratislava):                                                                      25,00€

   ~ z toho túv:                                                                                                 52,00€

   ~ z toho sv:                                                                                                    25,00€

   ~ z toho elektrina:                                                                                      45,00€

   ~ z toho káblová tv + internet:                                                                              20,00€

 

A/ „Konvenčný spôsob“ - náklady spolu

A1/ Mesačné náklady (bez energií) spolu (a-d):                                               627,12€

A2/ Mesačné náklady (vrátane energií) spolu (a-e):                      789,12€

 

B/ Nájomné bývanie - náklady pre nájomcu spolu

B1/ Mesačné náklady (bez energií) spolu (b-d):                                              210,45€

B2/ Mesačné náklady (vrátane energií) spolu (b-e):                      372,45€

 

C/ Nájomné bývanie - náklady pre vlastníka spolu

C1/ Mesačné náklady spolu (a):                                                                              416,97€

 

Alternatíva

BB/ Náj. býv. – nákl. pre nájomcu s dotačným príspevkom spolu

BB1/ Mesačné náklady (bez energií, plnení a FO) spolu (b):       125,45€

BB2/ Mes. náklady (vrát. energií, bez plnení a FO) spolu (b+e):                287,45€

 

CC/ Nájomné bývanie - náklady pre vlastníka spolu

CC1/ Mesačné náklady k BB1 spolu (a+c+d+e):                                663,67€

CC2/ Mesačné náklady k BB2 spolu (a+c+d):                                     501,67€

 

 

Záver:

Z modelové príkladu vyplýva, že kompromisným riešením rozdelenia nákladov (z pohľadu únosnosti obecných rozpočtov) sa javí verzia B2 spolu s C1, kedy by vlastník (obec) uhrádzala „istinu“ a nájomca všetko ostatné.

Možnosti financovania

 

Tento príspevok, ako bolo spomínané vyššie, počíta s tým, že vlastníkom bytu/bytového domu a k nemu prislúchajúcemu pozemku bude obec. Bolo by zároveň vhodné legislatívne upraviť (ideálne ústavným zákonom) podmienky tak, aby nemohlo v budúcnosti dôjsť k odpredaju tohto bytového fondu do súkromnej držby.

 

Ako vlastník, obec by vystupovala automaticky ako dlžník v úverovom vzťahu s komerčnými bankami alebo so špecializovaným finančnými inštitúciami štátu (SZRB, Eximbanka a pod.). Aby mohli banky poskytovať čo najlacnejšie úvery obciam na tento účel, je nevyhnutné vyriešiť otázku zdrojov a rizika.

 

Napäté rozpočty niektorých obcí nie je možné zaťažiť ďalšími úverovými záväzkami, hoci krytými reálnym majetkom, klasickou úverovou schémou. Rovnako nie je pravdepodobne priechodné (v EK) dosiahnuť nezapočítanie príp. záruk alebo úverových liniek zo strany štátu do jeho celkovej zadlženosti. Riešením je financovanie zdrojmi zo súkromného sektora, z verejných fondov a zo zahraničia. Bude nevyhnutné vymyslieť schému, kde budú riziko aj výnos rozložené. Príspevkom obcí do tohto procesu môže byť, okrem ich bonity z dlhodobého hľadiska, aj skutočnosť, že budú ako investor stavať lacnejšie ako štandardný developer, keďže to bude (ako dlžníkov) v ich záujme. Zároveň, s každou splátkou istiny, bude rásť hodnota ich čistého majetku a tým aj ich bonita/rating vo vzťahu k veriteľom.

Páčil sa Vám tento článok? Pridajte si blogera medzi obľúbených a my Vám pošleme email keď napíše ďalší článok
Pridaj k obľúbeným

Hlavné správy

Minúta po minúte: Nepribudol žiadny nakazený, medián je prvýkrát na nule

Na Slovensku potvrdili celkovo 1520 prípadov nákazy.

KOMENTÁR PETRA TKAČENKA

Voľná nedeľa je hotová

Je im celkom jedno, či v nedeľu nakúpime, chcú nám to len zakázať.


Už ste čítali?